Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80’inci maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren “tam 5 yıl geçmeden” satılması ve satış yapılan yılın istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde edilmesi durumunda uygulanan bir kazanç vergisidir.
Gayrimenkul Alış Tarihi Tespiti
Gayrimenkul alış tarihi, tapunun resmi olarak alındığı yani tapunun üzerinde yazan tarihtir. Ancak tapu alınmadan önce evde oturulması ve bu durumun ikametgâh, fatura vb. resmi bir belge ile kanıtlanması halinde, tapu alım tarihi yerine evde oturulmaya başlanan tarih de kabul edilebilir. Bunlarında yanında, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen gayrimenkuller de dâhil olmak üzere, mevcut yasa gereği her tapu sahip değişikliği ile tapu cins değişikliğinde bu 5 yıllık süre yeniden başlayabiliyor (bu konular hakkında daha detaylı bilgiye Gelir İdaresinin 189 nolu çağrı merkezi üzerinden ulaşabilirsiniz).
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergi Hesaplaması Nasıl Yapılır
Gayrimenkulün alış değeri enflasyona göre düzeltilir ve bugüne göre gayrimenkul değeri bulunur. Enflasyona göre düzeltilen gayrimenkul alış değeri ile gayrimenkul satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen “gerçek kazanç” bulunur. Bulunun bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, satış sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve “vergiye tabi tutar” bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak “ödenecek vergi tutarı” hesaplaması yapılır.
Daha İyi Anlayabilmek İçin Bir Örnek Hesaplama Yapalım:
01.01.2020 yılında 350.000 TL’ye alınan bir konut 01.12.2023 yılında 2.500.000 TL’ye satılıyor.
Endeks Artış Oranları
(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.)
01.12.2019 Yİ-ÜFE oranı: 454,08
01.11.2023 Yİ-ÜFE oranı: 2.915,02
Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım
1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. 350.000 TL * (2.915,02/454,08) = 2.221.446 TL.
2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 2.500.000 TL – 2.221.446 TL = 278.554 TL.
3- Satış 2023 yılı için yapıldığı için 55.000 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 278.554 TL – 55.000 TL = 223.554 TL İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)
4-İstisna sonrası matrahtan ise “satış sırasına ödenen” tapu harcı (2.500.000 TL* %2= 50.000 TL) düşülerek 223.554 TL – 50.000 TL = 173.554 TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir.
5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış 2023 yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan 2023 yılı vergi dilimlerine göre bulunan 173.554 TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. 173.554 TL vergi matrahının 2023 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise 29.673 TL olur.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Beyannamesi Nereye Verilir?
Değer artış kazancı beyannamesi, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazır beyan internet adresi üzerinden veya vergi daireleri üzerinden verilebilir. Hesaplama sonucunda vergi çıkması durumunda yine Gelir İdaresi’nin internet adresleri üzerinden veya vergi dairelerinden ödemesi yapılabilir.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Beyanname Verme ve Ödeme Dönemi
2023 yılı içinde satışı yapılan gayrimenkul için 2024 yılının mart ayının 1 ila 31 arası yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve yine 2024 yılının mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.
Ev Satışında 5 Yıl Muafiyeti Kalktı mı?
Ev satışında 5 yıl muafiyeti hâlâ devam ediyor. Edinme tarihinden sonra 5 yıl içinde satılan gayrimenkullerin kazançları değer artış kazancı vergisine tabiidir.
Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi İstisna Tutarları
| Yıl | İstisna Tutarı |
| 2024 | 87.000 TL |
| 2023 | 55.000 TL |
| 2022 | 25.000 TL |
| 2021 | 19.000 TL |
| 2020 | 18.000 TL |
| 2019 | 14.800 TL |
| 2018 | 12.000 TL |
| 2017 | 11.000 TL |
| 2016 | 11.000 TL |
| 2015 | 10.600 TL |
| 2014 | 9.700 TL |
| 2013 | 9.400 TL |
| 2012 | 8.800 TL |
Tabloda yer alan istisna tutarları, satış yapılan yıl içerisindeki istisna tutarlarını göstermektedir. Örneğin 2023 yılında konutunu satan bir kişi, 2024 yılında beyanname verse bile 2023 yılı istisna tutarı olan 55.000 TL ‘ye tabidir.
2024 Yılı Vergi Dilimleri
| Yıllık Toplam Kazanç | Vergi Dilimi |
| 110.000 TL’ye kadar | % 15 |
| 110.000 TL- 230.000 TL arası (110.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak) | % 20 |
| 230.000 TL -870.000 TL arası (110.000 TL’ye kadar %15 / 110.000 TL-230.000 TL arası %20 uygulanacak) | % 27 |
| 870.000 TL- 3.000.000 TL (110.000 TL’ye kadar %15 / 110.000 TL-230.000 TL arası %20 /230.000 TL-870.000 TL arası %27 uygulanacak) | % 35 |
| 3.000.000 TL üzeri (110.000 TL’ye kadar %15 / 110.000 TL-230.000 TL arası %20 /230.000 TL-870.000 TL arası %27/ 870.000 TL – 3.000.000 TL arası %35 uygulanacak) | % 40 |
